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三四线的房子,都被这些人买走了

2018-04-26 08:58
来源:华尔街见闻网

2017年以来,三四线城市楼市迎来了一轮普遍可见的成交热销和价格上涨。

  三四线楼市那么热,房子都被哪些人买走了?这些购买者是投资还是自住?他们是当地人还是外地人?

  近期,克而瑞研究中心(CRIC)调研100座三四线城市,对购房人群个体特征和购房偏好进行了多角度研究,详情看下文。

  01、购房者来源:本地人为主

  从购房客户来源来看,三四线城市一般还是以本地客户为主,本地客户平均占比超过八成,外地客户接近20%,比一二线典型城市高出9个百分点。

  从区域来看,华南的三四线城市吸引的外地跨市购房投资客相对较多,外地客户占比最多,达到近三成,比全国均值高出近一成。这一方面是因为华南民间投资氛围更加浓厚,购房溢出需求更为强烈,另一方面也是因为华南区划内城市相对密集,广东、广西三线城市距离核心城市距离更近,核心城市需求外溢的距离成本相对较低。

  外地购房客户占比最高的五个城市为三亚、佛山、东莞、鄂州和廊坊,三亚的外地客户占比高达5成,其余四市的外来客户占比也都在4成以上。

  其中,值得一提的是湖北省鄂州市,外地客群占比达到63%,主要来自武汉。2017年鄂州房价涨幅高达31%,主要原因是顺丰机场建设利好。

  除三亚等少数旅游城市以外,大多数三四线城市的外地客源还是来自于房价水平更高的一二线城市,具体购房动机方面不一而足,或是出于返乡置业需要,或是因为核心城市边界扩张、或是为了资产配置的投资性需求需要。

  02、购房者年龄:35岁以上近6成

  25岁至50岁的客户是三四线购房者的主力,占比最高的客户年龄段为35-40岁,占整体购房者数量的22%。

  正是有更多外来成年客户的涌入,三四线购房者平均年龄更大一些, 35岁以上购房者占比达到了57%,比一二线高出3个百分点。

  分区域来看,华北的购房客群年轻化较为明显,西南、东北区域客户整体购房年龄偏大。

  03、购房谁做主:以男性为主转向夫妻

  购房决策正在从以男性决策为主逐渐向夫妻共同决定转变,占比均为34%。

  按各区域表现来看,华北男性主导占比最大,达到4成;而女性在购房决策中的占比在各区域之间差异不大。

  04、购房动机:刚需客群仍是主流


  在购房用途方面,整体来看仍然以首次置业、首次改善为主,基本符合目前市场“房住不炒”的主旋律,但投资需求的占比也在逐渐加大。

  从各区看,华东、华南的客户投资意识显然领先于全国其他区域,西北区域市场发展相对缓慢,投资型购房的占比较低,首次置业及首次改善的客户占比高达8成。

  从住宅拥有情况来看,只拥有1套房的客户占比还是最高的,占总购房客户的39%,拥有1-2套房产是常态,说明更多人仍处于刚需或者置换的阶段。

  拥有房屋套数达到四套及以上客户占比最高的五个城市为遵义、北海、三亚、揭阳和莱芜。

  05、资金来源:首套贷款近半

  2017年的购房客户中,背负首套房贷的客户占比最高,有49%的客户使用首套贷款,其次为使用二套贷款的客户占比为31%,而全款购房的客户则较少,仅占总客户的2成左右。

  二套贷款使用占比较高的区域为华东、西南和华南,均达到了35%及以上。使用二套贷款的客户越多,说明该区域客户在购房市场上更加活跃,投资性购房行为也更多。

  在2017年三四线城市市场热度提高,表现优异,除了政策推动以外,三四线城市积极推行的货币化安置也起到了较大作用,甚至有3%的项目中有40%以上客户为货币化安置客户。

  06、购房偏好:90-120㎡、50-100万最受欢迎

  从面积来看,三四线城市的居民在购房上依旧以首购和改善类刚性需求为主, 90-120平方米的产品依旧是各区域购房者的最爱,占总比的33%。

  从价格来看,各个区域三四线城市的购房者的主要偏好仍是50-100万类型的产品,其中以西北地区和华中地区为最,占比分别为51%和50%。

  从总体上看,三四线城市的购房者对三房类型的产品购买意愿最为强烈,近半成(占比为48.61%)的购房者都对三房类产品感兴趣。

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